{"id":8279,"date":"2020-03-26T21:15:41","date_gmt":"2020-03-26T21:15:41","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.ilgiornale.it\/wallandstreet\/?p=8279"},"modified":"2020-03-26T21:15:41","modified_gmt":"2020-03-26T21:15:41","slug":"negozio-chiuso-rinegoziare-laffitto-si-puo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.ilgiornale.it\/wallandstreet\/2020\/03\/26\/negozio-chiuso-rinegoziare-laffitto-si-puo\/","title":{"rendered":"Negozio chiuso? Rinegoziare l’affitto si pu\u00f2!"},"content":{"rendered":"

\"Milano<\/a><\/p>\n

Il decreto Cura Italia<\/strong> ha lasciato molti argomenti in sospeso. Vista l’effettiva urgenza delle misure economiche di sollievo e di ristoro e la mancanza di tempo per una valutazione seria e approfondita delle singole questioni (il che non implica una generale assoluzione del governo Conte), non \u00e8 il caso di accendere ulteriori polemiche. Ci limitiamo solo ad esaminare, pubblicando il contributo dell’avvocato Massimo Di Terlizzi<\/strong>, partner dello Studio Pirola Pennuto Zei & Associati<\/strong>, un’ipotesi di lavoro molto interessante.<\/p>\n

Al momento, i titolari di contratti di locazione commerciale<\/strong> impattati dalle chiusure hanno sostanzialmente due strade dinanzi a loro. La prima \u00e8 continuare a pagare e sfruttare un credito di imposta del 60%<\/strong> del canone annuo nelle dichiarazioni del 2021. La seconda, ovviamente, \u00e8 non pagare – almeno temporaneamente – sperando che sia riconosciuto lo stato di necessit\u00e0 e che il locatore sia anch’esso ristorato dovendo pagare l’Imu e la Tasi sui propri beni. L’avvocato Di Terlizzi propone una terza via: cercare di rinegoziare il contratto<\/strong><\/span> puntando sulla sua risoluzione per via legale.<\/p>\n

\"Massimo<\/a>\u00abIl Decreto Legge del 17 marzo 2020 n. 18 ha introdotto, all\u2019art. 91, una specifica disposizione in materia di ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall\u2019attuazione delle misure di contenimento della diffusione del Covid-19<\/strong>, con la quale \u00e8 sancito il principio in forza del quale il rispetto di tali misure deve essere sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilit\u00e0 del debitore<\/strong>, anche relativamente all\u2019applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti<\/strong>. Pertanto, \u00e8 stato espressamente previsto che, ai fini della valutazione della sussistenza della responsabilit\u00e0 dell\u2019obbligato in relazione all\u2019inadempimento o al ritardo dell\u2019inadempimento e al conseguente obbligo di risarcire il danno, deve essere considerato l\u2019impatto sull\u2019attivit\u00e0 dell\u2019obbligato stesso derivante dall\u2019eventuale adozione delle misure di contenimento alla diffusione del Covid-19<\/span> previste dalle disposizioni in vigore.<\/p>\n

La suddetta disposizione, con riguardo ai contratti di locazione di immobili adibiti ad attivit\u00e0 industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, nonch\u00e9 alberghiere e di lavoro autonomo<\/strong>, non fornisce per\u00f2 un esaustivo chiarimento circa il comportamento da adottare in situazioni in cui la prosecuzione del contratto pu\u00f2 divenire difficoltosa se non addirittura impossibile.<\/p>\n

Giova tuttavia rammentare che gi\u00e0 l\u2019art. 27, ultimo comma, della Legge n. 392\/1978 (Equo canone)<\/strong> prevede una specifica disposizione volta a costituire un rimedio a situazioni di difficolt\u00e0 del conduttore alla prosecuzione del contratto di locazione prevedendo il cosiddetto \u00abdiritto di recesso per gravi motivi\u00bb<\/strong><\/span> dallo stesso esercitabile a mezzo di comunicazione con preavviso di sei mesi, termine questo che, alla luce della straordinaria urgenza di talune situazioni attualmente interessante dall\u2019emergenza sanitaria Covid-19, dovrebbe poter ritenersi attualmente incompatibile.<\/p>\n

Per consolidata giurisprudenza i \u201cgravi motivi\u201d previsti per l\u2019applicazione della norma di cui trattasi devono essere, determinati da fatti estranei alla volont\u00e0 di chi li invoca, imprevedibili e sopravvenuti successivamente alla costituzione del rapporto nonch\u00e9 tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione dello stesso.<\/p>\n

Va da s\u00e9 che \u00e8 quindi essenziale dimostrare che l\u2019emergenza Covid-19 ha creato al conduttore un danno economico-finanziario<\/strong><\/span> (ad esempio legato ad un drastico calo dell\u2019attivit\u00e0) tale da incidere significativamente sull\u2019andamento dell\u2019azienda, causandogli uno squilibrio finanziario che non rende pi\u00f9 sostenibile il pagamento del canone di locazione, ovvero l\u2019utilizzo dei locali<\/strong><\/span>.<\/p>\n

Tuttavia, qualora l\u2019attivit\u00e0 (es. bar e ristoranti) sia suscettibile di riacquistare la propria funzione economica nell\u2019auspicato caso in cui l\u2019emergenza sanitaria abbia termine, in luogo del recesso \u201cper gravi motivi\u201d, che potrebbe avrebbe risolutori definitivi sulla continuit\u00e0 aziendale, sono da ritenersi pi\u00f9 opportuni i rimedi previsti dall\u2019 art. 1467 c.c. che disciplina il caso di eccessiva onerosit\u00e0 sopravvenuta<\/strong><\/span>.<\/p>\n

Tale norma, che trova applicazione nel caso di contratti ad esecuzione continuata, periodica, o differita, prescrive infatti che nel caso in cui la prestazione di una delle parti sia divenuta eccessivamente onerosa a causa del verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili estranei alla sfera d\u2019azione del debitore, la parte tenuta a tale prestazione possa domandare la risoluzione del contratto fornendo la prova del fatto da cui deriva l\u2019eccesiva onerosit\u00e0 e della straordinariet\u00e0 e imprevedibilit\u00e0 dello stesso<\/strong><\/span>.<\/p>\n

La valutazione dell\u2019eccessiva onerosit\u00e0, che deve essere sopravvenuta rispetto al momento della conclusione del contratto, \u00e8 di competenza del giudice, il quale svolge la propria valutazione secondo il principio del proprio libero convincimento, tenendo in considerazione tutte le circostanze del caso.<\/p>\n

A questo riguardo, fermo restando che, in linea di principio la situazione di emergenza connessa al Covid-19 non pu\u00f2 essere invocata ex se<\/em>, in via generale, quale causa di forza maggiore legittimante la risoluzione dal contratto ma \u00e8 necessario effettuare una valutazione caso per caso al fine di verificare se la prestazione dovuta, alla luce delle disposizioni emanate per far fronte alla situazione di emergenza causata dal Covid-19 e degli effettivi impatti delle stesse sull\u2019attivit\u00e0 dei soggetti contrattualmente obbligati, sia divenuta eccessivamente onerosa tenuto conto di tutte le circostanze concrete, da un punto di vista sostanziale, la disposizione di cui al gi\u00e0 citato art. 91 del D.L. 17 marzo 2020 n. 18 ha introdotto, all\u2019art. 91, che fungere da sostegno per avvalorarne la tesi.<\/p>\n

Peraltro, la parte contro la quale \u00e8 domandata la risoluzione del contratto ha la facolt\u00e0 di evitare tale risoluzione offrendo all\u2019altra parte di modificarne le condizioni<\/strong><\/span>, ripristinando cos\u00ec l\u2019equilibrio tra le prestazioni\u00bb.<\/p>\n

Wall & Street<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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