Dopo oltre 70 anni, cambia la vita degli oltre 30 milioni di italiani che abitano in un condominio. La riforma, che entra in vigore martedì 18 giugno, imprime infatti una forte stretta a chi non paga le spese condominiali e prevede sanzioni fino a 800 euro per chi non rispetta le regole del palazzo, contenute nel “Regolamento del condominio”, un’altra novità della normativa.  Cambiano anche le maggioranze in assemblea per rendere più agevole il cambio di destinazione d’uso delle parti comuni, così come diventa più facile l’installazione delle antenne paraboliche. Via libera anche a chi vuole vivere con cani o gatti.

Ecco i punti  della riforma:

Guerra a chi non paga le spese. La crisi ha aumentato il numero dei proprietari che faticano a pagare le spese condominiali fino a lasciarle scoperte. La riforma prevede allora l’obbligo per l’amministratore  di agire senza indugio in giudizio nei confronti condomini morosi, salvo dispensa dell’assemblea: l’azione legale va intrapresa entro sei mesi dalla chiusura della gestione condominiale. L’assemblea può inoltre chiedere all’amministratore una polizza di assicurazione che copra eventuali responsabilità.

Il fondo per le ristrutturazioni. Scatta la guerra preventiva agli insoluti anche per i lavori di manutenzione straordinaria. La riforma rende obbligatorio creare un fondo speciale di importo pari a quello necessario per coprire l’appalto. Lo stesso obbligo vale quando vengono decise delle innovazioni: ad esempio l’installazione dell’ascensore o aprire una portineria in un edificio che ne è privo.

Parabole e pannelli solari. Montare l’antenna parabolica diventa più facile. Un singolo condomino può ora installarla anche se utilizza spazi comuni. L’assemblea può, però, chiedere di rispettare particolare e accorgimenti a tutela della sicurezza e del decoro del palazzo. Per il via libera è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e i due terzi dei millesimi. Uguali le regole per i pannelli solari.

Il riscaldamento. Il singolo condomino può staccarsi dell’impianto di riscaldamento centralizzato (o di condizionamento), purché tale scelta non provochi, si legge nella normativa, «notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini». In questo caso il condomino dovrà concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Parti comuni. Più semplice anche il cambio di destinazione d’uso delle parti comuni, come realizzare un parcheggio su un’area verde. L’assemblea deve approvare la delibera con un quorum, in prima e in seconda convocazione, pari ai quattro quinti dei partecipanti e ai quattro quinti del valore dell’edificio. Resta salva la clausola che l’intervento non pregiudichi la sicurezza o il decoro del palazzo.

Stretta sulle deleghe in assemblea.  Con la riforma diventano valide le sole deleghe scritte e non è più possibile incaricare del proprio voto l’amministratore. Nei palazzi con oltre venti condomini, il singolo proprietario non può inoltre rappresentare in assemblea più di un quinto dei condomini e un quinto dei millesimi. In entrambi i casi l’obiettivo è quello di prevenire eventuali abusi. Ma il primo test per le assemblee del dopo riforma sarà rappresentato dalle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie e il risparmio energetico. Dopo la proroga del bonus del 50% e l’aumento al 65% di quello per il risparmio energetico saranno le assemblee, convocate con le nuove maggioranze, a valutare l’opportunità di rendere più efficiente il patrimonio edilizio. E, con i quorum ribassati, anche installare impianti fotovoltaici sulle parti comuni sarà più semplice.

Sanzioni più salate   La riforma istituisce il “Regolamento del condominio”, il documento dove l’amministratore dovrà riunire tutte le norme del singolo palazzo, a partire dagli  obblighi e dai divieti. Tra questi ultimi non può più figurare quello di vivere in appartamento con animali domestici, il cui possesso è quindi di fatto liberalizzato. Attenzione però a trasgredire le regole poste, perché le sanzioni, prima trascurabili, sono state elevate: sono ora previste ammende da 200 a 800 euro in caso di recidiva.

Documenti sul web.  I condomini possono decidere di creare un sito internet riservato e ad accesso protetto in cui raccogliere tutti gli atti della vita condominiale e i rendiconti mensili affinché siano sempre consultabili.

L’amministratore. La riforma consente di scegliere come amministratore, che resta in carica un anno e può essere confermato in forma tacita un’unica volta, anche una società specializzata. L’amministratore vede comunque aumentare i propri compiti, tra questi c’è l’obbligo di raccogliere le generalità di tutti i condomini per compilare il “Registro di anagrafe condominiale”, includendovi i dettagli sui diritti reali (come usufrutto, uso, abitazione, servitù e superficie) e sui diritti personali di godimento (come comodato o locazione). Il registro dovrà inoltre specificare i dati catastali di ciascuna unità immobiliare e quelli relativi alle condizioni di sicurezza. Nascono poi il «Registro di nomina e revoca dell’amministratore» (in cui annoterà i propri dati, l’inizio dell’incarico, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale), e il «Registro di contabilità», su cui registrare in ordine cronologico i singoli movimenti in entrata ed in uscita, entro trenta giorni dall’effettuazione di ognuno di essi.

Licenziamento più facile.Per revocare un amministratore che non si dimostrasse valido, è ora sufficiente il ricorso di un solo condomino. Può inoltre essere decisa dall’autorità giudiziaria per omessa comunicazione all’assemblea di citazione concernente le parti comuni o la revisione delle tabelle millesimali, nonchè di provvedimento che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore, omesso rendiconto della gestione o grave irregolarità.

Wall & Street

Si ringrazia per la collaborazione Confedilizia e Laura Verlicchi