L’appuntamento con il 730 è imminente. Dopo aver affrontato nel post precedente tutti i modi per abbattere il carico fiscale e contenere le pretese del fisco attraverso detrazioni e deduzioni relative spese più comuni legate alla vita quotidiana, proseguiamo questa Guida pratica su come pagare meno tasse in modo legale, con un  focus specifico sulla casa. Ad accompagnarsi tra le regole dell’Erario è sempre il fiscalista Paolo Duranti il tema della casa.

Dottor Duranti, come funziona la detraibilità dei mutui prima casa?

«La detrazione per gli interessi passivi (e gli oneri accessori) derivanti da mutui ipotecari spetta secondo limiti e modalità differenti, in base alla tipologia di fabbricato e all’anno in cui è stato stipulato il contratto. Innanzitutto, va detto che per i mutui stipulati a decorrere dal 1993 la detrazione è ammessa esclusivamente per l’acquisto dell’abitazione principale. Inoltre, dal primo gennaio 2008 la detrazione – nella misura del 19 per cento – si calcola su un ammontare massimo di interessi passivi pari a 4.000 euro. In sostanza, il risparmio fiscale per il contribuente non potrà superare 760 euro all’anno. In caso di contitolarità del mutuo, l’importo di 4.000 euro deve essere suddiviso tra i cointestatari. In presenza di un mutuo ipotecario intestato a due coniugi, di cui uno fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione, per entrambe le quote di interessi passivi, spetta al coniuge che ha l’altro a carico».

Si può beneficiare della detrazione solo se il proprietario è residente?

«La riduzione dell’imposta spetta anche se l’immobile viene adibito ad abitazione principale di un familiare. Un discorso analogo va fatto con riferimento ai mutui contratti per la costruzione della propria abitazione: gli interessi sono detraibili, nella misura del 19 per cento, su un massimo di 2.582,28 euro».

Le spese per la mediazione immobiliare sono detraibili?

«È importante ricordare che tra gli oneri detraibili è compreso anche il compenso corrisposto all’agente immobiliare, anche se versato prima della stipula del rogito. L’importo complessivo sul quale calcolare la detrazione non può essere superiore a 1.000 euro».

Il mutuo per la seconda casa si può detrarre?

«Non più. Come accennato sopra, la detrazione è ammessa esclusivamente per l’acquisto dell’abitazione principale».

E per chi vive in affitto? Non c’è niente?

«C’è la possibilità di detrarre (dai 150 ai 300 euro annui) le spese dell’affitto della propria abitazione principale, a condizione che il contratto sia stato stipulato ai sensi della riforma del 1998 (legge n. 431, che ha mandato in soffitta l’equo canone e i patti in deroga). Non si possono poi tralasciare le detrazioni spettanti in funzione della tipologia di reddito posseduto (lavoro dipendente, di pensione, di lavoro autonomo, d’impresa in contabilità semplificata e alcuni redditi diversi): sono infatti previste riduzioni d’imposta in misura decrescente man mano che il reddito aumenta, fino ad annullarsi al limite di 55.000 euro».

E per i lavori di ristrutturazione come funziona la normativa?

«Le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013 per gli interventi di ristrutturazione edilizia, sono detraibili nella misura del 50 per cento, con un limite massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare interessata dai lavori. Fino al 25 giugno 2012 e dal 1° luglio 2013 la misura è del 36 per cento, con un tetto dimezzato (48.000 euro). Va peraltro ricordato che l’Agenzia delle Entrate (con la recente circolare n. 13/E del 9 maggio) ha chiarito che nella dichiarazione dei redditi 2013 (redditi 2012) si può portare in detrazione il 50 per cento delle spese sostenute dal 26 giugno 2012, entro il ricordato limite di spesa di 96.000 euro, non considerando le spese eventualmente sostenute fino al 25 giugno, allo scopo di usufruire della maggiore detrazione per le spese sostenute complessivamente».

Ne beneficia solo il proprietario dell’immobile?

«Possono usufruirne non soltanto i proprietari ma anche gli inquilini e i comodatari, nonché i familiari conviventi del possessore, purché ne sopportino le spese. Anche gli eredi possono usufruire della detrazione per le rate non “sfruttate” dal defunto, ma soltanto se continuano a detenere direttamente il bene. In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi, il diritto alla detrazione per la quota residua si trasferisce automaticamente all’acquirente».

Quali sono i lavori per i quali è possibile usufruire di una detrazione?

«Per i lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo eseguiti su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e loro pertinenze; la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune; la rimozione di barriere architettoniche, l’installazione di ascensori e strumenti comunque idonei a favorire la mobilità interna di disabili; gli interventi relativi alla cablatura degli immobili, le opere finalizzate al risparmio energetico, alla sicurezza contro le intrusioni, al contenimento dell’inquinamento acustico, all’adozione di misure antisismiche, ad evitare gli infortuni domestici. La legge condiziona il diritto alla detrazione all’assolvimento di una serie di adempimenti (quali l’invio della comunicazione all’Asl e il pagamento tramite bonifico bancario o postale)».

E per i lavori di risparmio energetico?

«Le spese sostenute fino al 30 giugno 2013 per interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti possono essere detratte nella misura del 55 per cento. Dal 1° luglio 2013 l’agevolazione sarà sostituita con la detrazione fiscale prevista per le spese di ristrutturazioni edilizie e quindi la percentuale di detrazione scenderà al 36 per cento. In dettaglio, la legge prescrive che la detrazione spetti a condizione che le spese siano effettivamente rimaste a carico del contribuente: ciò significa che se egli ha beneficiato di un contributo, anche pubblico, su tale importo non può essere riconosciuta la detrazione. Si deve comunque trattare di interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti che permettono il raggiungimento di un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore a determinati valori (per i quali si rinvia alla normativa). Il valore massimo della detrazione è pari a 100.000 euro».

Ci sono altri casi particolari?

«Per le spese relative ad interventi su edifici esistenti, parti di essi o unità immobiliari (ad esempio, singoli appartamenti) riguardanti coperture, pavimenti, pareti (anche esterne), finestre comprensive di infissi, spetta una detrazione del 55 per cento, con un limite massimo di detrazione pari a 60.000 euro. Valgono le stesse norme che abbiamo citato prima. È importante ricordare che in tale gruppo è compresa anche la sostituzione dei portoni d’ingresso, purché i serramenti delimitino l’involucro riscaldato dell’edificio, verso l’esterno o verso locali non riscaldati, e – anche qui – siano rispettati gli indici di trasmittanza termica richiesti per la sostituzione delle finestre. Sempre nella misura del 55 per cento sono detraibili le spese relative all’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, scuole e università. Il valore massimo della detrazione è di 60.000 euro. Stessa cosa dicasi per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, oppure con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia. In entrambi i casi, tuttavia, la detrazione non può superare il tetto di 30mila euro».

Come viene erogata la detrazione?

«La detrazione non può essere usufruita interamente subito, dovendo essere ripartita, come segue: per le spese sostenute nel 2007, in3 quote annuali di pari importo; per le spese sostenute nel 2008, da 3 a10 quote annuali di pari importo (a scelta del contribuente); per le spese sostenute nel 2009 e nel 2010, in5 rate annuali di pari importo; per le spese sostenute a partire dal 2011, in 10 rate annuali di pari importo. Attenzione, però, a non dimenticare da un lato l’asseverazione di un tecnico abilitato – che certifichi la rispondenza dell’intervento ai requisiti prescritti dalla legge – e dall’altro l’attestato di qualificazione energetica predisposto da un professionista abilitato. Il pagamento, inoltre, deve essere effettuato esclusivamente tramite bonifico bancario o postale (ad eccezione degli imprenditori degli interventi effettuati mediante contratti di leasing)».

IMPORTI DELLA DETRAZIONE (FINO AL 30 GIUGNO 2013) 

I lavori condominiali si possono scalare? In quali casi (sostituzione caldaia, rifacimento della facciata o di parti comuni)

«A seconda della tipologia di intervento effettuato, la relativa spesa può rientrare tra gli interventi di ristrutturazione edilizia – le cui spese sono detraibili al 50 per cento fino al prossimo 30 giugno – oppure tra quelli finalizzati al risparmio energetico (rientranti, come visto, nella detrazione del 55 per cento)».

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