L’acquisto di una casa da abitare continua a rappresentare per molte famiglie italiane l’investimento della vita. Il sogno per cui si è pronti a risparmiare, a indebitarsi in banca spesso al limite delle proprie forze e a spendere tempo ed energie per scandagliare annunci privati e bouquet delle agenzie immobiliari alla ricerca dell’abitazione che meglio si attaglia ai desideri e al portafoglio di ciascuno. Il mercato immobiliare italiano è ormai semi-bloccato da 6-7 anni e quindi le buone occasioni non mancano, ma occorre un occhio attento per scegliere al meglio ed evitare di cadere in errori cui poi è difficile e costoso porre rimedio, tenendo presente che un proprietario che mette un immobile un vendita sia direttamente sia attraverso un intermediario esalterà sempre i pregi dei locali, come farebbe una commessa con i capi del proprio negozio o lo sportellista della filiale sotto casa. Perché la consulenza gratuita e disinteressata non esiste quasi mai. Per questo Wall & Street ha deciso di chiedere a Paola Ricciardi Managing Director di REAG Real Estate Advisory Group, uno dei principali gruppi internazionali di consulenza immobiliare, quali sono le regole da  rispettare e per guadagnare con il mattone-

“Il ciclo negativo del mercato ha segnato una riduzione delle compravendite nell’ordine del 50% rispetto ai picchi del pre-crisi, mentre i prezzi sono calati mediamente del 20%, mostrando una maggiore tenuta rispetto ai volumi delle transazioni. Nel primo trimestre del 2014 i dati dell’Agenzia delle Entrate attestano una ripresa in misura del 4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (grazie anche ad uno slittamento nel 2014 delle compravendite programmate a fine anno che hanno così potuto godere di benefici fiscali introdotti a partire dal 1° gennaio 2014). Si tratta della prima variazione positiva dopo nove trimestri di continue riduzione dei volumi, segnando pertanto una interruzione del trend di caduta. Questo è un primo segnale che, unito a quello dell’incremento a due cifre sul fronte dei mutui erogati, che dovrebbero essere ancora più convenienti dopo la recentissima riduzione dei tassi di riferimento al nuovo minimo storico dello 0,05%, può dire terminata la fase recessiva del mercato, sebbene i prezzi non abbiano ancora cessato di diminuire. Su questo fronte, infatti, ci si aspetta una ripresa delle quotazioni non prima di un anno da oggi – in buona misura condizionata dalle performance macroeconomiche oltre che da una offerta sul mercato ancora abbondante – ed anche nel medio periodo le attese di capital gain non sono lusinghiere. Si segnala comunque un rinnovato e concreto interesse per il settore uffici e commerciale da parte degli investitori esteri, soprattutto di natura opportunistica, nei confronti del nostro Paese, dopo anni in cui eravamo spariti dal radar dei mercati investibili”, premette Paolo Ricciardi.

L’economia italiana è a un passo dalla deflazione, come sarà il settore immobiliare nel 2014?

“I fondamentali macroeconomici stentano a ripartire, tanto che per il 2014 il PIL, secondo le più recenti previsioni, dovrebbe crescere al massimo in misura dello 0,2%, spostando al III e IV trimestre dell’anno le aspettative di inizio della ripresa. Questo continuo spostamento in avanti della fine del ciclo negativo, determina ovviamente un impatto non positivo su tutte le forme di investimento, tra cui anche quello immobiliare. Le aspettative per il resto dell’anno sono improntate comunque alla prosecuzione nel trend di ripresa in termini di compravendite, con ipotesi di chiusura del 2014 con un incremento del 7-10% rispetto al 2013. Per quanto riguarda i valori di scambio, le previsioni ipotizzano una lenta prosecuzione riflessiva dei prezzi ancora per tutto il 2014 (con una riduzione su base annua del 3-4%) e anche per la prima parte del 2015 (ma con una riduzione pari alla metà di quella prevista per il 2014) per poi avere una lenta stabilizzazione tra la fine del 2015 e il 2016. Se, dunque, in passato, gli immobili erano considerati investimenti che proteggevano dall’inflazione, ora questa connotazione andrà gradualmente a cadere, dati i parametri che la Bce è tenuta a rispettare (inflazione non superiore al 2%) e la deflazione che sta interessando il nostro Paese. La redditività degli investimenti immobiliari sarà sempre più incentrata sul reddito da locazione (ancorché piuttosto penalizzato dalla politica fiscale sino ad ora adottata) piuttosto che sulla rivalutazione in conto capitale. Il mercato immobiliare italiano rimarrà comunque piuttosto farraginoso ancora per tutto il 2014 e almeno per la prima parte del 2015 e connotato da lunghe tempistiche di vendita che non sono quasi mai inferiori agli 8-9 mesi. Le difficoltà di vendita sono altresì testimoniate dal perdurare del fenomeno della “scontistica” che si aggira mediamente sul 13-15% rispetto al prezzo inizialmente domandato”.

La situazione attuale può costituire un buon contesto per acquistare malgrado il peso del fisco?

“Il quadro attuale risulta piuttosto favorevole a chi intende acquistare una abitazione stante l’abbondante offerta disponibile e la spinta deflativa sui prezzi di compravendita. Tra le barriere all’acquisto si riscontra ancora una certa selettività nell’erogazione del credito, anche se i criteri restrittivi si stanno lentamente e progressivamente allentando. Il fatto che il fisco italiano si sia fatto alquanto oneroso è sicuramente un deterrente per chi voglia acquistare immobili, basti pensare che per il 2012 l’incidenza delle tasse immobiliari sul PIL ammonta al 2,7%, cresciuta del 22,6% rispetto all’anno precedente, contro una media dei Paesi OCSE la cui incidenza sul PIL è dell’1,9%. La revisione in atto del Catasto rappresenta inoltre un elemento di incertezza su quello che potrà essere in futuro il carico fiscale sugli immobili. Nel decreto Sblocca Italia è stato fatto però un passo storico. Infatti per la prima volta si è introdotta una norma, mutuata dalla francese legge Scellier (sostituita poi dalla legge Duflot e dalla legge Pinel) che prevede una defiscalizzazione per chi acquista una abitazione data poi in locazione a canoni concordati. Il mercato francese ha beneficiato significativamente di tale normativa e ci si attende un riscontro positivo anche sul nostro mercato”.

Quali sono le regole per scegliere un appartamento in cui abitare che si possa apprezzare nel tempo? Meglio un contesto di nuova costruzione o uno d’epoca?

“La parola d’ordine sarà sempre “qualità” sia che si tratti di un contesto d’epoca che di nuova costruzione, con una forte attenzione alla localizzazioni meglio servite (all’attualità ed in chiave prospettica). I grandi centri urbani e quelli che rappresentano un polo di attrazione economico e di studio universitario saranno avvantaggiati puntando su una maggiore liquidità del mercato urbano anche per eventuali investimenti. Il tema dell’efficienza energetica costituirà un elemento sempre più importante mano a mano che ci si renderà conto che il costo di un immobile non andrà misurato solo all’atto dell’acquisto, ma che dovrà essere monitorato durante la sua vita in un’ottica gestionale di lungo periodo”.

L’introduzione della Tasi, secondo Confedilizia, ha ulteriormente accresciuto il carico fiscale sulla casa, conviene ancora investire sul mattone? Con quale orizzonte temporale?

“Come già accennato, il carico fiscale in Italia è aumentato, perché il patrimonio immobiliare viene visto come una fonte quasi inestinguibile da cui poter attingere risorse necessarie per l’erario e le amministrazioni locali. Si è persa però la correlazione tra il prelievo fiscale, i servizi erogati e la redditività dell’investimento. Queste sono le principali motivazioni che rendono le tasse sugli immobili così invise agli italiani. Dati i ritmi di lenta ripresa dell’economia e del mercato immobiliare e la perdurante pressione fiscale sul real estate, oltre che la natura stessa dell’investimento immobiliare, che deve avere un orizzonte temporale pluriennale, le tempistiche di investimento non possono che essere di medio-lungo periodo. Non si potranno più fare operazioni “mordi e fuggi”, a meno che non si tratti di investitori professionali opportunistici, che sono tornati ad operare da circa un anno nel nostro mercato, mettendo a segno acquisizioni di grandi pacchetti immobiliari con forti sconti a fronte di venditori fortemente indebitati”.

Quanto rende in media investire nel mattone in una grande città e in una località di villeggiatura?

“La redditività media lorda nelle grandi città si attesta dal 2,5% al 3% per le abitazioni, tra il 6-7% per gli uffici mentre per i negozi delle vie più centrali siamo nell’ordine del 5-6%. Per quanto riguarda le località di villeggiatura, il panorama è alquanto frastagliato e differenziato, considerando l’elevata stagionalità delle località turistiche (soprattutto quelle marine), che rimangono sfitte per buona parte dell’anno e che, stante la crisi attuale, hanno visto un incremento del tasso di non occupazione”.

Andamento dei prezzi medi delle abitazioni usate in alcune città in Italia: confronto fra centro e periferia (N.I. 1997 = 100)

Tabella elaborata da REAG R&D

Come si individua una seconda casa da investimento? Quali sono le tipologie più richieste (appartamento- villetta, n. locali, semicentro-periferia, metrò ecc)?

Per l’acquisto di una abitazione per investimento, si dovranno prediligere i centri urbani attrattivi sul fronte lavorativo e dello studio ben collegati con i mezzi pubblici ed i servizi. I tagli dovranno essere piccoli o medio-piccoli, al massimo trilocali, in modo da avere una maggiore fungibilità e liquidabilità futura. Centro e semicentro in un contesto di qualità saranno le localizzazioni in grado di mantenere meglio nel tempo il proprio valore, mentre sono da evitare i contesti periferici, soprattutto se mal collegati.

Il decreto “Sblocca Italia” ha inserito un incentivo per chi compra una casa di nuova costruzione o completamente ristrutturata e di buona classe energetica, quali sono con esattezza le caratteristiche richieste? A quanto ammonta l’incentivo?

“Per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, effettuato dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, è riconosciuta all’acquirente una deduzione dall’IRPEF, correlata al prezzo d’acquisto o alle spese di realizzazione, a condizione che la medesima unità sia destinata alla locazione per una durata minima di otto anni.  Il beneficio spetta nel caso di acquisto di nuova costruzione od oggetto di interventi di ristrutturazione ceduto dalla stessa impresa costruttrice o ristrutturatrice. La deduzione è riconosciuta, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione, che attesti che:

a) non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario;

b) l’unità immobiliare non sia localizzata in zone classificate come agricole

c) l’unità immobiliare sia a destinazione residenziale, accatastata nel Gruppo A, ad eccezione delle Categorie A/1, A/8 o A/9 (abitazioni signorili, ville, castelli);

d) l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell’allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al Decreto Ministeriale 26 giugno 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente;

e) il canone di locazione non superi quello definito ai sensi dell’art. 2, comma 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (canone concordato).

Il beneficio spetta in misura pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, ovvero sull’ammontare complessivo delle spese di realizzazione attestate dall’impresa che esegue l’intervento, nel limite massimo di spesa di 300.000 euro, da ripartire in quote annuali di pari importo per un periodo di otto anni. La deduzione può essere fruita per l’acquisto o realizzazione anche di un secondo immobile da destinare alla locazione, fermo restando il limite complessivo massimo di 300.000 euro”.

La normativa prevede il vincolo che l’appartamento sia affittato a canone concordato. Pensa che questa iniziativa farà ripartire il mercato delle seconde case? E quello delle locazioni?

“Vedendo quanto è accaduto in Francia, in cui tale incentivo è stato introdotto nel 2009 ed è sempre stato reiterato sino ad oggi, ancorché con qualche aggiustamento nelle aliquote delle deduzioni ma non nel principio ispiratore, ci sono tutti i presupposti affinché si possa fare ripartire anche in Italia il mercato dell’acquisto di seconde case oltre che quello delle locazioni. La condizione in termini generali è che il proprietario venga maggiormente tutelato qualora il locatario risulti moroso. Bisognerà inoltre vedere a livello locale che gli accordi territoriali fra i sindacati degli inquilini e dei proprietari siano il più possibile aggiornati in modo da rendere appetibile l’incentivo. A Milano, per esempio, dove l’accordo territoriale è rimasto fermo al 1999, si sta firmando il nuovo accordo così da sbloccare l’emergenza abitativa puntando anche sugli sgravi fiscali previsti per i proprietari”.

Quando conviene acquistare una casa in nuda proprietà? Fatto 100 il valore della casa individuata in caso di acquisto immediato, quanto si può risparmiare?

“La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce ad un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto, pertanto questo tipo di investimento è adatto a chi opera con orizzonte di medio-lungo termine. Al valore di mercato dell’immobile si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario (abitante/i) della casa. Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. All’aumentare dell’età dell’usufruttuario diminuisce progressivamente lo sconto sul valore di mercato che si può spuntare. Per fare un esempio, se l’usufruttuario avesse 70 anni, il coefficiente per cui moltiplicare il valore di mercato è pari al 60%, con uno sconto sul prezzo del 40%, mentre in caso di usufruttuario di 90 anni tale coefficiente sale a 85% con la decurtazione che si limita al 15%”.

Come si sceglie invece una casa da villeggiatura? Quali sono le località più richieste?

“Per le case di villeggiatura, l’importante è che si tratti di una località di fama riconosciuta e di richiamo in un’ottica di rivendibilità ed affittabilità futura del bene, anche in zone non prettamente centrali, ma comunque ben servite. A differenza di quanto accade per i mercati urbani, non si rileva attenzione per le prestazioni energetiche degli immobili. Tra le regioni del Nord Italia solo la Liguria ha dato segnali di ripresa, con la riviera di Ponente più positiva rispetto a quella di Levante. Sempre negativi Veneto e Friuli Venezia Giulia come anche l’Emilia Romagna in cui la sola Cesenatico ha visto crescere gli scambi. Per la Toscana i segnali di ripresa arrivano solo da Forte dei Marmi e dal Monte Argentario. Buona la crescita di richiesta anche a Porto Cesareo e Polignano a Mare in Puglia e Roseto degli Abruzzi in Abruzzo. La Sicilia, infine, va meglio della Sardegna, con la provincia di Messina che ha prevalso con Taormina, Milazzo, Lipari e Gioiosa Marea”.

A quanto ammonta l’investimento medio?

“In generale diminuisce la disponibilità di spesa di chi spende per la casa vacanza: difficilmente si superano i 300-350mila euro per acquistare bilocali o trilocali con spazio esterno (giardino o terrazzo), in buono stato, vicino al mare o in zone servite (la presenza dei servizi diventa importante soprattutto quando si è distanti dal mare). Quando la disponibilità di spesa non è sufficiente si rinuncia alla vista mare o al fronte mare. Il ribasso dei prezzi sta restituendo nuova linfa anche agli acquisti da parte di stranieri, russi, tedeschi ed inglesi che si orientano sia su appartamenti con vista mare sia su soluzioni indipendenti più importanti ma anche più distanti dal mare che rispondono al loro bisogno di tranquillità. Gli acquirenti stranieri apprezzano anche le case d’epoca nei borghi storici”.

La casa può diventare anche un salvadanaio per i momenti di difficoltà. Come funziona il prestito vitalizio ipotecario e quanto è possibile ricavare in percentuale sul valore della casa?

“Nonostante sia già legge dal 2005, la Camera ha rimodulato la normativa di questo prodotto (di scarso successo) dedicato agli anziani che consente di trasformare la propria abitazione in denaro contante. In particolare, il provvedimento ha introdotto il prestito vitalizio ipotecario riservato a chi ha più di 60 anni (nella normativa originaria la soglia minima di età era fissata a 65 anni) e prevede che si possa accendere un mutuo sulla casa con la capitalizzazione degli interessi. L’immobile posseduto può essere quindi reso liquido senza perderne la proprietà, ponendolo come garanzia del prestito stesso. L’importo concesso dalle banche dipende dal valore dell’immobile e dall’età del mutuatario. Più questa è alta, maggiore sarà la quota finanziabile visto che il rischio morte aumenta e, di conseguenza, il prestito sarà rimborsato prima”.

Che cosa accade in caso di morte del proprietario?

“Al decesso del mutuatario, saranno gli eredi a dover rimborsare il debito, dove gli interessi, che si cumulano alla somma erogata, saranno detratti dal valore della casa solo alla chiusura del contratto, cioè al momento del decesso del proprietario e della successione. Per gli eredi si aprono quindi due possibilità: se vogliono conservare l’abitazione, possono rimborsare con la liquidità a loro disposizione, oppure l’abitazione potrà essere venduta e versato quanto dovuto a fronte del finanziamento rimborsato con il ricavato della vendita. Ad oggi, cioè a nove anni dall’introduzione in Italia di tale strumento, si può affermare che non abbia prodotto i risultati attesi, diversamente da quanto accade nei paesi anglosassoni, dove peraltro sono previste agevolazioni fiscali e i tassi applicati sono più contenuti”.

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