Un paio di settimane fa la Corte Suprema di Spagna ha emesso una sentenza che costringe le banche a pagare l’imposta di bollo sugli atti legati al mutuo. Ha ribaltato quanto lo stesso organo aveva stabilito un anno prima. Questo ha causato da qualche giorno un bel tonfo delle banche spagnole in Borsa sul mercato azionario, dando loro la “scusa” per riformare, ovvero, tagliare qua e là i dipendenti, come ha annunciato che farà la Caixa che dice di avere 1200 esuberi.
Gli effetti della sentenza sono retroattivi e questo impone alle banche di restituire milioni di euro agli spagnoli che hanno stipulato un mutuo negli ultimi anni. Come ha scritto El País, nella sua risoluzione, la Corte interpreta a favore del mutuatario la legge sull’imposta di trasferimento di proprietà e gli atti legali documentati. Con l’aiuto di un’esperto, il giornalista ed economista Piergiorgio Sandri del quotidiano La Avanguardia, ho voluto vederci chiaro.
L’imposta sugli atti legali documentati impone una tassa su alcuni documenti notarili o mercantili, tra cui gli atti del mutuo ipotecario. La commissione è una percentuale dell’importo del prestito ed è gestita dalle Comunità autonome spagnole. I tassi applicati vanno dallo 0,5% come nei Paesi Baschi, all’1,5% come in Andalusia o in Aragona. Alcune banche provvedono a bonus speciali per alcuni redditi bassi, disabili, giovani coppie o pensionati.
Le associazioni di consumatori in Spagna danno per certo che il cliente possa recuperare somma della tassa ingiustamente pagate negli ultimi quattro anni che equivale al termine di prescrizione per i pagamenti delle imposte, ma non è chiaro se la richiesta dovrà essere presentata al Fisco o alla propria banca. Per un mutuo medio concesso in Spagna di 120mila euro, la spesa per soddisfare questa imposta è tra i 600 euro e i 1.800. La Corte ha anche deciso che la banca non può ridurre il mutuo se il tasso scende sotto un certo livello: è una cosa illegale e chi lo ha fatto deve risarcire i clienti. E in Italia che cosa succede? Le spese di istruttoria sono i costi per l’apertura della pratica, che la banca richiede per studiare la domanda di mutuo e per dare la propria valutazione di fattibilità. Queste spese si aggirano tra lo 0,50 e l’1% dell’importo del mutuo, soma che è detratta dall’ammontare del finanziamento concesso. In alcuni casi sono nulle. In fase di apertura, ci sono a volte dei documenti da presentare per la richiesta del mutuo, i quali, naturalmente, hanno un costo. Si tratta, di solito, dei certificati di residenza o dello stato di famiglia (rilasciati dal Comune al costo della marca da bollo), o dei certificati di iscrizione alla Camera di Commercio in caso di professionisti. La perizia, indispensabile alla banca per comprendere il valore della casa e decidere l’importo da erogare, costa intorno ai 300 euro, oltre all’Iva, al contributo per la sua cassa di previdenza e al rimborso spese di viaggio. Poi c’è la pesa per l’’atto notarile che varia da professionista a professionista. Solitamente parliamo di almeno 2 mila euro di spese )sempre pensano a 120 mila euro di mutuo) più i costi dell’atto di iscrizione dell’ipoteca.

E non è finita qui. Erogati i soldi per il Fisco la somma è vista come un’entrata nell’economia familiare e, in quanto tale, è soggetta ad imposte che sono trattenute direttamente dalla banca. Se il finanziamento riguarda la prima casa, si parla dello 0,25% del valore del mutuo (del 2% se il finanziatore è un ente diverso da una banca o da una finanziaria assimilata. Se si tratta della seconda casa o di immobile commerciale, l’imposta sale al 2% per i contratti stipulati fino a fine 2013, mentre per quelli stipulati a partire dal 2014 è prevista un’imposta fissa di 50 euro. Per la seconda casa, invece, è di 200 euro la tassa sostitutiva per il mutuo se l’immobile si acquista direttamente dalla società costruttrice entro quattro anni dalla fine dei lavori.
E infine la polizza assicurativa. Quasi sempre le banche concedono un mutuo imponendo tale assicurazione sulla casa (difendono il loro investimento). Possono essere polizze vita, polizze contro la perdita del lavoro, polizze che assicurano la casa dagli incendi, che vincolano il pagamento dei danni a beneficio della banca stessa. I premi di tali polizze, spesso pari solo a qualche decina di euro, sono da aggiungere al conteggio complessivo delle spese. A tutela della concorrenza, per legge, le banche sono tenute a fornire almeno altri due preventivi di compagnie assicurative alternative alla propria, che offrano polizze con lo stesso tipo di garanzie. Meglio rimanere in affitto?